Kredit Rumah 40 Tahun, Hunian Layak yang Semakin Sulit Digapai

Oleh : Hadi Irfandi, S. Pd.

Rumah yang dicicil sampai 40 tahun sedang dipersiapkan menjadi wajah baru kebijakan perumahan di Indonesia. Angsuran memang bisa terasa lebih ringan tetapi umur produktif masyarakat juga akan habis lebih lama untuk membayar utang rumah. Di tengah harga tanah yang terus naik dan penghasilan yang sering tidak bertambah banyak kebijakan ini bukan cuma soal membeli tempat tinggal melainkan tentang bagaimana hidup seseorang akan berjalan selama puluhan tahun ke depan.

Sementara itu, banyak keluarga muda pasti akan melihat tenor panjang sebagai kesempatan yang menenangkan. Cicilan yang sebelumnya terasa berat perlahan tampak lebih masuk akal ketika turun sampai kisaran Rp800 ribuan per bulan. Namun yang sering luput dipahami adalah rumah itu tidak benar benar menjadi murah. Waktu pembayarannya saja yang diperpanjang sehingga rakyat diberi ruang bernapas lebih panjang untuk mencicil. 

Karena itu masyarakat perlu mulai menghitung bukan hanya sanggup membayar bulan ini tetapi juga sanggup bertahan menghadapi biaya hidup yang terus berubah.

Di sisi lain risiko terbesar justru muncul ketika orang terlalu fokus pada angka cicilan kecil tanpa melihat dampak jangka panjangnya. Saat pekerjaan goyah kebutuhan keluarga membesar atau kondisi ekonomi melemah cicilan rumah bisa berubah menjadi tekanan yang perlahan menguras hidup. Tidak sedikit orang akhirnya bekerja hanya untuk menjaga rumah agar tidak disita sementara kebutuhan lain mulai dikorbankan sedikit demi sedikit. 

Jika masyarakat terlena dengan rasa aman semu dari cicilan murah lalu gagal memahami hitungan besarnya, maka siapa yang nanti harus menanggung hidup paling berat ketika utang rumah masih berjalan tetapi tenaga dan penghasilan sudah tidak lagi kuat?

Adapun pemerintah saat ini sedang menyiapkan regulasi baru terkait tenor KPR hingga 40 tahun. Dalam keterangannya Maruarar Sirait mengatakan "Tentu ini bisa meringankan angsurannya. Kalau 40 tahun seperti sekarang rumah subsidi tapak kalau 10 tahun sekitar angsurannya Rp1,7 juta 15 tahun angsuran Rp1,4 juta. Kalau 20 tahun mungkin Rp1,1 juta dan kalau 40 tahun bisa murah lagi sekitar Rp800 sampai Rp900 ribu." 

Ia juga menyebut Presiden Prabowo Subianto telah meminta tenor KPR diperpanjang dari 30 tahun menjadi 40 tahun serta pemerintah sedang menyusun formula bersama pengembang konsumen dan perbankan agar kebijakan tersebut dapat berjalan. Pernyataan itu disampaikan di Bandarlampung pada Kamis 7 Mei 2026. (Tempo, diakses 12 Mei 2026)

Saat Negara Memelihara Ketimpangan

Jika ditelusuri, tampak jelas kezaliman dalam kebijakan pemerintah mengenai kepemilikan rumah yang semakin diarahkan menjadi urusan kemampuan mencicil sepanjang hidup, bukan jaminan negara atas kebutuhan dasar rakyat. Negara terlihat lebih sibuk mencari cara agar rakyat tetap bisa masuk ke skema kredit dibanding membangun sistem hunian yang benar benar murah dan aman dijangkau. Akibatnya rumah perlahan berubah dari kebutuhan pokok menjadi produk pasar yang nilainya terus diperdagangkan.

Kedua, tidak ada jaminan setiap peserta akan memiliki rumah karena akses hunian tetap bergantung pada kekuatan pendapatan dan kemampuan membayar cicilan dalam jangka panjang. Ketika seseorang kehilangan pekerjaan penghasilannya turun atau kondisi ekonomi memburuk maka rumah yang sedang dicicil tetap bisa lepas. Artinya rakyat dipaksa menanggung risiko besar sendirian sementara negara hanya hadir sebagai pengatur skema pembayaran tanpa benar benar menjamin kepastian hidup masyarakat kecil.

Ironinya, beban hidup masyarakat justru ditambah dengan berbagai pungutan selain ini. Para pekerja sudah dihadapkan pada berbagai pungutan antara lain Pajak Penghasilan PPH pungutan untuk BPJS Ketenagakerjaan dan berbagai biaya hidup lain yang terus meningkat dari tahun ke tahun. Setelah pendapatan dipotong di banyak sisi rakyat masih harus berjibaku mengejar rumah dengan cicilan puluhan tahun. 

"Akhirnya banyak orang bekerja bukan lagi untuk meningkatkan kualitas hidup melainkan sekadar agar tetap mampu bertahan membayar hak hidup".

Sayangnya, problem ketimpangan pemenuhan kebutuhan dasar ini makin melebar di bawah pengaturan pembangunan kapitalistik. Dalam sistem seperti ini negara lebih sering bertindak sebagai penjaga pasar dibanding pelindung rakyat. Di satu sisi terdapat masyarakat yang kesulitan hanya untuk mengakses kebutuhan dasar hunian bahkan harus menempati ruang ruang marginal. Di sisi lain terdapat kelompok yang mendapatkan akses eksklusif dari penguasa untuk menguasai sumber daya dalam rangka kapitalisasi usaha di bidang perumahan. 

Rumah layak akhirnya berubah seperti barang mahal yang hanya mudah dijangkau mereka yang memiliki modal kuat. Kerusakan paradigma ini lahir dari cara pandang pembangunan yang menempatkan rakyat sebagai pasar dan angka ekonomi semata bukan sebagai manusia yang wajib dijamin kebutuhan dasarnya oleh negara.

Islam dan Jalan Keluar Krisis Hunian

"Karena itu hubungan negara dan rakyat dalam Islam bukan hubungan penjual dan pembeli melainkan hubungan pelayanan yang membuat masyarakat merasa dilindungi bukan ditekan oleh beban hidup yang terus bertambah."

Di saat banyak orang hari ini harus mengorbankan usia produktifnya demi mengejar rumah lewat cicilan panjang Islam justru datang dengan cara pandang yang menenangkan manusia. Islam tidak melihat rumah sebagai komoditas yang hanya bisa dinikmati mereka yang kuat secara ekonomi melainkan sebagai kebutuhan hidup yang wajib dipenuhi negara agar bisa diakses rakyat secara layak. 

Karena itulah Islam menempatkan penguasa sebagai pelayan urusan rakyat bukan sekadar pengatur pasar dan penjaga kepentingan pemilik modal. 

Rasulullah saw bersabda "Imam adalah pelayan dan ia bertanggung jawab terhadap urusan rakyatnya." (H.R. Bukhari) 

Hadis ini menunjukkan bahwa seorang pemimpin tidak boleh membiarkan rakyat kesulitan memenuhi kebutuhan dasar termasuk tempat tinggal. Dalam sistem Islam negara tidak dibenarkan terus menerus mengambil harta rakyat lewat berbagai pungutan hanya untuk menutupi lemahnya pengelolaan ekonomi. 

Negara bahkan meniadakan skema yang memberatkan seperti utang berbunga atau kewajiban finansial yang membuat hidup makin sempit.

Selanjutnya pembiayaan pembangunan perumahan dalam Islam diambil dari baitulmal atau kas negara yang sumber utamanya berasal dari pengelolaan sumber daya alam. Islam melarang kekayaan besar seperti tambang hutan laut dan energi dikuasai swasta apalagi asing karena hasilnya harus kembali kepada rakyat. 

Dengan pengelolaan seperti ini negara memiliki kemampuan menyediakan hunian layak tanpa bergantung pada utang luar negeri yang penuh riba dan jebakan kepentingan. 

Bahkan ketika kas negara sedang lemah Islam hanya membolehkan pungutan sementara kepada orang kaya sampai masalah rakyat selesai lalu pungutan itu dihentikan sehingga rakyat tidak terus menerus dijadikan sasaran beban ekonomi.

Adapun konsep hunian dalam Islam bukan sekadar ada bangunan untuk ditempati melainkan rumah yang benar benar pantas dihuni manusia sehat aman menjaga privasi dan sesuai syariat. Karena itu negara dapat memberikan subsidi bahkan menyediakan rumah bagi fakir miskin yang memang tidak mampu memiliki tempat tinggal. 

Khatimah

Dari sini terlihat bahwa Islam tidak membiarkan rakyat bertarung sendirian menghadapi kerasnya hidup sebab negara hadir sebagai pelindung nyata bagi kebutuhan masyarakat. Dengan penerapan Islam secara menyeluruh di bawah kepemimpinan yang tunduk pada aturan Allah maka kesejahteraan bukan hanya menjadi janji politik tetapi sesuatu yang benar benar dapat dirasakan oleh seluruh rakyat dalam kehidupan sehari hari.